一、《辦法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房預售資金監(jiān)管制度，對保護購房人合法權益，維護我市房地產市場穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用；2021年4月進行了修訂，重點從保障監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設、按照信用等級對房地產開發(fā)企業(yè)實施差別化監(jiān)管、引入商業(yè)銀行保函等額替代監(jiān)管資金等方面實現(xiàn)了優(yōu)化，進一步保障了項目建設竣工、提升了優(yōu)質房企資金使用效率，發(fā)揮了良好的政策作用。

　　但近年來房地產市場形勢急劇變化，房地產開發(fā)企業(yè)尤其是民營房企集團層面的資金狀況持續(xù)緊張，因房企集團頻頻爆雷導致購房者信心不足而銷售回款緩慢的情況未有改善，房地產開發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目面臨空前困難，在此背景下，我市預售資金監(jiān)管政策還需進一步優(yōu)化提升，最大限度統(tǒng)籌考慮資金監(jiān)管與保障項目建設竣工、企業(yè)經營發(fā)展之間的關系，維護購房者合法權益，促進我市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　此外，2022年住建部等三部委發(fā)布了《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號，以下簡稱《意見》），對預售資金監(jiān)管提出了明確的要求。對照要求，現(xiàn)行規(guī)定大多數(shù)是一致的，但在監(jiān)管銀行招標確定、進一步明確監(jiān)管銀行責任等方面仍需要完善。

　　綜合上述因素，需要制定新的預售資金監(jiān)管政策。

　　二、《方案》重點內容

　　《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監(jiān)管部門和實施機構、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、資金收存和撥付、應急機制、監(jiān)督管理及附則等，涵蓋了預售資金監(jiān)管各個方面，在保留原本政策優(yōu)勢的基礎上，進一步優(yōu)化升級。

　?。ㄒ唬┗究蚣鼙３植蛔儭Ｒ皇潜O(jiān)管模式不變，繼續(xù)延續(xù)“政府監(jiān)管，銀行配合”，房地產開發(fā)企業(yè)、銀行、實施機構三方監(jiān)管協(xié)議的模式。二是監(jiān)管重點不變，主要是嚴格監(jiān)管用于工程建設的預售資金。三是基本做法不變，按棟建立監(jiān)管額度資金池和動態(tài)調整資金池留存比例。四是持續(xù)改善營商環(huán)境的理念不變，現(xiàn)有監(jiān)管辦法中支持優(yōu)質企業(yè)在錫經營的措施只作優(yōu)化不作刪減，如優(yōu)質企業(yè)可以申請降低監(jiān)管額度和使用銀行保函替代監(jiān)管額度等條款。

　?。ǘ┻M一步明確監(jiān)管責任?！掇k法》細化明確了監(jiān)管部門、實施機構和監(jiān)管銀行各自職責和工作要求，監(jiān)管部門間建立聯(lián)動工作機制，實施機構按照分類分檔、動態(tài)調整原則加強對重點項目監(jiān)管，監(jiān)管銀行要依法依規(guī)履行監(jiān)管職責和監(jiān)管協(xié)議。

　?。ㄈ┱{整監(jiān)管銀行確定方式。嚴格按照《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》中通過公開招標方式確定監(jiān)管銀行的工作要求，明確了公開招標的實施單位、招標對象、服務期限、對外公示等。實施招標制度可進一步規(guī)范監(jiān)管銀行行為。

　?。ㄋ模┨剿鹘睓C制。針對當下房地產領域存在的風險，結合部分問題樓盤處置的地方經驗，進一步形成制度化、規(guī)范化的政策措施。因不可抗力造成項目生產經營困難的，需要提前使用監(jiān)管資金化解穩(wěn)定風險的，以及處置停工、爛尾等問題樓盤的三類情況，分別明確了應急措施，有利于推動我市房地產市場風險化解。

　?。ㄎ澹┨剿鞑町惢O(jiān)管措施。主要是對沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質押等低風險項目，進一步降低監(jiān)管額度，優(yōu)先支持低杠桿、低風險、優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)展。

　?。┻m時關注可能存在的抽逃開發(fā)貸風險。對《辦法》實施后開工建設的項目，通過共享商業(yè)銀行的開發(fā)貸發(fā)放信息，使得發(fā)放的監(jiān)管資金和開發(fā)貸款資金總額不超過合理支出額度，倒逼開發(fā)企業(yè)將開發(fā)貸款優(yōu)先用于施工建設，保障項目建設資金。

來源：無錫市人民政府